פרצלציה היא תהליך בעולם הנדל"ן שבמסגרתו מבצעים איחוד וחלוקה מחדש של קרקעות, שטחים או מגרשים. התהליך כולל חלוקה מחודשת, הגיונית וחוקית יותר של הקרקע בין בעליה, כך שניתן יהיה לרשום אותה ברשם המקרקעין. תהליך פרצלציה גם מסייע להעריך את שווי הנכסים, לחשב מיסים והיטלים החלים עליהם ולתכנן או ליישם תוכניות על אותה קרקע.
באילו מקרים מבצעים פרצלציה?
לביצוע פרצלציה יש יתרונות רבים לבעלי הקרקע, בעיקר לאור העובדה שבלי הליך זה בעלי הקרקע יכולים להתמודד עם בעיות ואתגרים רבים. כאשר הנכס לא רשום באופן חוקי בטאבו, ערכו עשוי להיות נמוך יותר ויהיה קשה לקבל משכנתא עבורו, ובמקביל גם יקטן הסיכוי למכור אותו בעתיד. תהליך פרצלציה מבצעים במקרים שונים ומגוונים, וביניהם:
- לצורך רישום בטאבו: כאשר הקרקעות חולקו בין בני משפחה מבלי שהדבר נרשם כראוי ברשם המקרקעין.
- התאמת החלוקה לתוכנית: כאשר מעוניינים ליישם תוכניות חדשות בשטח ויש להתאים בין החלוקה לבין התוכניות.
- חלוקה מדויקת יותר של השטח: כאשר החלוקה אינה מוסדרת כראוי או אינה מדויקת, ורוצים לחלק את הקרקע בצורה הוגנת.
- העלאת שווי הקרקע: כאשר החלוקה המחודשת עשויה להעלות את שווי הקרקע והנכסים שעליה.
כיצד מתבצע תהליך פרצלציה?
תהליכי פרצלציה מתחלקים לשני סוגים: פרצלציה רצונית ופרצלציה לא רצונית. פרצלציה תוגדר כרצונית כאשר מי שמניע את התהליך הוא בעל הקרקע עצמו, למשל כאשר אתם מעוניינים לפתוח עסק לטיפולי אסתטיקה ורוצים לוודא שהשטח שלכם מחולק כראוי. לעומת זאת, פרצלציה תוגדר כלא רצונית כאשר מי שמנהל את ההליך תהיה הרשות המקומית. בשני המקרים התהליך יתנהל על ידי מודד מוסמך של הוועדה המקומית, יחד עם המרכז למיפוי ישראל, מה שמבטיח שהחלוקה החדשה של הקרקע תהיה מעודכנת והוגנת, ותירשם בכל הספרים כנדרש וכראוי.
תהליך פרצלציה נחלק לשלושה שלבים עיקריים:
- איחוד הקרקעות לקרקע אחת: מאחדים את כל החלקות הקיימות לחלקה אחת גדולה לפני חלוקתן מחדש.
- תכנון וחלוקת הקרקע מחדש: חלוקת הקרקע לתתי החלקות בהתאם לגודלן, למספר בעלי החלקות ולשלל משתנים נוספים.
- רישום החלקות ברשם המקרקעין: לאחר החלוקה כל חלקה תקבל מספר ותירשם בטאבו, ובמקביל החלוקה הקודמת תתועד בהיסטוריה של הנכס.
אילו מסמכים נדרשים לביצוע תהליך פרצלציה?
כמו בכל הליך בירוקרטי, גם כדי לבצע פרצלציה יש להצטייד בכל המסמכים הנדרשים, וביניהם:
- נוסח טאבו עדכני אם קיים.
- הודעת רישום ממפ"י והעתק שלה.
- העתק של תצ"ר – תוכנית לצורכי רישום.
- בקשה לרישום החוכרים בקרקע אם קיימים.
- בקשה לרישום הקרקע, חתומה על ידי רשות מקרקעי ישראל.
- שטרי רישום.
- אישורים לייחוד שעבודים והערות, בהתאם להנחיות נוסח הטאבו.
כמה עולה תהליך פרצלציה?
מכיוון שלא כל הקרקעות נוצרו שוות, העלויות של תהליכי פרצלציה משתנות בהתאם לגורמים ומאפיינים שונים, ולכן לא ניתן לומר מראש מה תהיה העלות של התהליך. עם זאת, כן אפשר לקבל תמונת מצב כללית. קחו בחשבון שיהיה עליכם לשלם דמי היוון לרמ"י, רשות מקרקעי ישראל, שמהווים כמעט 30% משווי המגרש, כמו גם לשלם היטל השבחה לוועדת התכנון המקומית. בנוסף, יכול להיות שתידרשו לשלם מס רכישה, וכמובן שההליך כולל תשלום לאנשי מקצוע שמלווים אתכם לאורכו.
כמה זמן זה ייקח?
התהליך דורש תכנון ואישור של התוכניות החדשות, בין אם מדובר באישורים של ועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית ובין אם מדובר באישורים של רשות מקרקעי ישראל או המרכז למיפוי ישראל. לאחר קבלת האישורים, המסמכים יועברו לרישום אצל רשם המקרקעין. עליכם לקחת בחשבון שזהו תהליך שעשוי לקחת זמן, ושבממוצע מדובר ב-30 חודשים מהיום שבו התקבל אישור לתוכנית.
לסיכום
תהליך הפרצלציה נותן מענה לקרקעות שאינן מוסדרות ומחולקות בצורה חוקית ונכונה. הוא מציע יתרונות לבעלי הקרקע ולרשויות כאחד, תוך עשיית סדר בחלקות ופעילות למען חלוקה הוגנת ומדויקת יותר, על כל המשתמע מכך. זהו תהליך שחשוב להכיר ולדעת את פרטיו, כך שאם יבוא יום ותצטרכו לפתוח תהליך כזה, תגיעו עם ידע מוקדם עליו ועל כל מה שהוא כולל.
